房貸怎麼選?步驟看這邊!

A. 房屋 貸款如何選擇標地銀行,設定自己適合利率

一般來說借款人首要考量,都將會尋找一家銀行的貸款利率是最低的,

所以在選擇貸款利率時,都會選擇大型行庫的利率

(如:台銀.國泰世華 合作金庫 郵局…等)

作為基準,多數銀行會依照大型銀行的定存利率平均後,

再依照各銀行設定的加碼利率作為依據。

所以申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的,因為差一碼(0.25%)的利息,

長期下來也是相當可觀。現今銀行為了吸引房貸的客戶,在貸款才開始的前1~2年,

將提供較優惠的房貸利率,要擔憂的是1-2年到期後,後續的繳費將逐年增加,

正所謂貨比三家不吃虧,尋找自己的適合貸款利率時,也因衡量自我的收入與支出。

銀行也會按照借款人薪資所得、個人負債狀況給予不一樣條件(成數、利率)。

可以做多方比較。

可參考「房貸類型比較」。

房屋

房貸類型

內 容

特 色
青年首次購屋

優惠貸款內容

利率前兩年:以中華郵政兩年期定期儲金機動利率加碼0.345%計算,目前為1.5%第三年起:

以中華郵政兩年期定期儲金機動利率加碼0.645%後,目前為1.8%

利率優惠且穩定;

適合有固定收入來源者

青年安心成家優貸

前2年:0% 第3年起 第一類:0.672%(1.205-0.533) 第二類:

1.247%(1.205+0.042) 第3年起,對於家庭年收入超過50%分位點者,不提供優惠利率,依核定戶與承貸金融機構議定之利率辦理

利率優惠且穩定;

適合有固定收入來源者

指數型房貸

1.隨著基準利率上下浮動的利率。

2.每當利率調升時,此一指標利率也會隨之上揚。

判定未來利率維持較低狀態。
固定型房貸

1.固定式的利率。

2.不受利率上漲影響

可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡,有效的規劃每月的財務收支。
理財型房貸

1.可讓房貸價值靈活運用的理財方式

2.有一個循環透支額度,資金調度運作上可靈活運用

3.可隨借隨還,申貸額度較高

適合需要資金運用者,

利率往往比一般房貸,

至少高出一至二%

壽險型房貸

與保險結合的房貸產品。其優點在於,若承貸戶意外身故,則等同於房貸金額的保險理賠金,

就可以優先作為清償房貸之用,避免不動產因無法按時繳交本息,而遭銀行收回。

適合身為家中經濟主要來源者
保證保險型房貸

1.可利用「額外投保」的方式,增加貸款金額。

2.房貸戶可透過保險取得不足的金額,而銀行業者也可透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司,可謂各取所需。

適合自備款或信用額度不足者
抵利型房貸

1.房貸戶以存款利息折抵房貸本金。

2.存折中有多少存款則房貸的多少金額不用支付利息。

抵利型房貸最大的好處,

就是當承貸戶在有需求的時候,

仍可動用此一存款。

回復型房貸 指房貸戶已清償的房貸額度,將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。 使用資金的需求時,

可以直接動用,

且有動用此一額度才會計息

遞減型房貸

1.通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率為主。

2.加碼利率為逐年遞減,貸款的前幾年利率較高,但隨著還款時間增長、貸款金額漸減,利率也會越來越低。

適合手頭上有多餘資金可運用者
自辦政府優惠房貸 除了以上幾種主要房屋貸款類型外,相信您也經常看到銀行推出之「自辦政府優惠房貸」,

與政府優惠房貸相同的是,均以中華郵政二年期定儲機動利率為基準;

不同之處則在於政府優惠房貸,加碼百分之O‧八七五,而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度,目前則多介於百分之O‧七七五至O‧九七五之間。

利率優惠且穩定;

適合有固定收入來源者

 


B.房貸年限規劃

一般房屋貸款年限都可以貸到20年左右,部分房貸會有30年年限,

首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大,可以向銀行申請寬限期1-2年,

也就是說這1-2年間只要交利息,減少剛出社會就繳交大筆房貸負擔,

但也必須衡量自己寬限後是否負擔得了。


C.轉換房貸銀行時機與如何爭取優惠條件

轉貸利率若非與原貸利率差異大,否則不建議轉貸,

需要考量其成本(代書費約5000元、設定規費每100萬元約1000元、

銀行帳管費5000元(包含謄本、徵信費用、代塗銷費用)..不等,依照不同銀行會有落差),

因為轉貸需要付出成本,遠遠超出利差。

關於優惠條件有以下兩項要注意,

一.盡量讓自己與銀行往來集中,且不管是否薪水領現或薪轉,

一定要先存入銀行,留下資金流向,日後好與銀行申請優惠條件或洽談減碼事宜。

二.另外在職業上,若是軍公教或是專業人士,

如會計師、醫師、律師或上市上櫃前五百大的企業員工都有利率減碼的空間。


D.何謂「寬限期 」?

所謂「房貸寬限期」能提供購屋初期減輕房貸負擔,讓購屋人在期間只還利息不還本金,

然而寬限期過後尚未償還的本金,會在剩餘的期數加上利息償還,每月償還金額較重。

舉例來說,貸款500萬元、20年、房貸利率3%,本息攤還每月房貸金額為2萬7730元,

如果申請展延3年,在展延的3年中,每月繳息金額只要1萬2500元;

但寬限期過後,繳款年限剩17年,每月本息攤還就暴增為3萬1319元。


E.房貸還款方式?

1.「本金平均攤還」:指貸款金額除以還款期數(月或週),

每期償還相同的房貸本金,但每年會不同,期初還款金額較多,

因此可節省較多的利息支出,適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。

2.「本息平均攤還」:指每期攤還的房貸本金與利息總合相同,也就是每期償還一樣的金額;

適合固定薪水、每月預算固定的上班族。是目前市面上較常見的還款方式。


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