甚麼是不動產抵押設定?不動產抵押設定、清償後塗銷

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甚麼是 不動產抵押設定 ?不動產抵押設定、清償後塗銷

一般銀行房屋、土地貸款經常是用的業務項目不外乎: 抵押設定、權利內容變更、清償後塗銷這三樣。

當銀行或是民間金主再與借款人簽立借貸契約時,銀行為求保障日後債務人能夠依照履約還款,通常銀行都會要求借款人提供相當於借貸金額的財產作為擔保,對於銀行來說也是一個保障。
(註:若您的房屋鑑價有800萬,那銀行可能會借您800*80%=640萬以內,也就是以上所說提供相對借貸金額的財產的意思)

如果 不動產被設定 後,沒有準時還款的話會怎樣?

不管你借銀行房屋貸款、銀行土地貸款或是融資房屋貸款、融資土地貸款,甚至是民間房屋貸款、民間土地貸款,

只要你在借貸契約上約定好的時間沒有履行還款,就很有可能會直接讓您的財產變價受償喔!

不管是房屋擔保貸款、土地擔保貸款、汽車擔保貸款,其實都是同樣的借貸模式。

 

設定擔保:

設定擔保之種類通常為以債務人所有之不動產設定抵押權(最高限額抵押權)、以第三人之不動產設定抵押權(最高限額抵押權),或是以連帶保證人來擔保債務人之債務。

所以,設定擔保的概念應包括設定抵押權、或是提供保證人、連帶保證人擔保債務之謂。

設定抵押權:
抵押權分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」,而抵押權主要是針對不動產而為設定:

  • 最高限額抵押權 (擔保不特定債權):包括現在及未來可能發生的債務擔保範圍有哪些項目,可能擴及到部分銀行往來債務。
    例如:可能及於票據、利息、信用卡、消費性貸款等等(105/8/12 起限縮為單一貸款契約範圍,銀行不能再用卡債、信貸未償還等理由,拒絕塗銷房、車的抵押權。違反的銀行最重可處1000萬元。)

一般銀行申貸條件中多要求以 「最高限額抵押權」 設定, 所以設定前記得要詢問銀行擴及的債務擔保範圍為何。

  • 普通抵押權 (擔保特定債權):僅限該次貸款金額。

依民法第860條「普通抵押權」規定:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
依民法第881條第1項「最高限額抵押權」規定:「稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人依定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權。」

不動產抵押設定地政規費為設定金額的千分之一:
例1:借款1000萬, 銀行會設定借款金額的1.2倍為1200萬,地政規費就應付12000元,設定文件較繁複,通常會請代書處理,亦可自行辦理。
(多設定二成是因為擔心債務人不繳息,有利息違約金…等等費用產生,此時若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,而這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算。若繳息正常,依上述案例清償1000萬元後就能塗銷,而非1200萬。)

例2:辦理房貸增貸-原貸款金額之外, 再增貸。
例如:已借款1000萬, 需要再借500萬, 銀行會要求設定600萬(1.2倍),地政規費應付6000元

延伸閱讀:
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